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2019中國樓市十大熱事兒:首提“不以房地產刺激經濟”

www.560699.live 時間:2020/1/20 9:52:49 出處:國際金融報 閱讀:24次
    核心提示:2019年的中國樓市,可謂風起云涌。這一年,“房住不炒”、“搶人大戰”、融資難等行業現象仍在持續,此外,還有一些行業突發事件也一次又一次地刺痛著業界神經。如在“漲價”仍是主流的當下,某地驚現“白菜房……

  2019年的中國樓市,可謂風起云涌。
 
  這一年,“房住不炒”、“搶人大戰”、融資難等行業現象仍在持續,此外,還有一些行業突發事件也一次又一次地刺痛著業界神經。如在“漲價”仍是主流的當下,某地驚現“白菜房”;腳踏地產、金融兩只風火輪的上海灘大佬戴志康,突然宣布投案自首;TOP 10房企新城控股的*王振華因猥褻丑聞被刑拘……
 
  1
 
  首提“不以房地產刺激經濟”
 
  2019年7月30日,中共中央政治局召開會議部署下半年經濟工作,首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,再次為躁動不安的樓市定下了基調。
 
  圍繞“房住不炒”的總基調,2019年以來,各個城市根據其城市規模、功能、人口結構、經濟增速等實際情況,相繼實行“因城施策”的調控措施。中原地產統計數據顯示,2019年年初至今,累計房地產調控次數接近600次,遠超去年全年450次,再一次刷新了歷史調控紀錄。
 
  在持續深入的嚴調控下,2019年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出,2019年,房地產總體保持平穩運行,實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。
 
  上海易居研究院認為,中央首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,是為了防范各地因為經濟下行壓力大而輕率松綁樓市,進一步體現了“房住不炒”、“三穩”的政策目標導向,這也是2019年房地產調控中定性最為嚴厲的一次,其對于引導市場行為和預期有積極作用。
 
  2
 
  鶴崗驚現“白菜房”
 
  2019年4月,“一線城市一平米,煤城鶴崗一套房”引起社會熱議。
 
  有數據顯示,鶴崗部分房產單價已低至千元以下,有的甚至低至300多元每平方米,總價5萬及5萬元以下的房源也不在少數,且成交量很小。無獨有偶,2019年7月,有媒體曝出,位于甘肅省河西走廊西部的玉門市,房價普遍在500元/平方米左右,甚至最低的已經到了50元/平方米。
 
  在近年來全國大部分城市成交火熱、房價輪番上漲的情況下,鶴崗和玉門堪稱“白菜”的房價刺痛了樓市敏感的神經,不同城市間天差地別的房價引發了人們的深思。
 
  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時分析認為,鶴崗與玉門的“白菜房”只能算特例。一方面,兩地分別在2012年和2009年被列為資源枯竭型城市,產業衰落后人口持續流出;另一方面,過去棚改導致遠郊區供應了大量的棚改房,這些房子品質不如商品房,又在遠郊,缺少有效需求,房價低在所難免。
 
  3
 
  搶人大戰繼續
 
  從鶴崗、玉門的樓市發展狀況來看,人口對于城市的發展至關重要。因此,有業內人士指出,“因城施策”的核心就是“搶人”。2019年,持續了3年的“搶人大戰”進入白熱化階段,從一線到三線,從內陸到沿海,各大城市紛紛在“搶人”上使出了渾身解數。
 
  據不完全統計,2019年以來,全國已經有超過160個城市發布了各種人才政策,與2018年同期相比上漲超過40%,其中有超30個城市陸續出臺了新的落戶政策。
 
  除了常規的落戶外,2019年11月,?、昆明、鄭州、開封、洛陽相繼發布“租房落戶”新政。不同城市政策不盡相同,以鄭州為例,在鄭州中心城區租房,居住一年以上就可以辦鄭州市戶口,憑實際居住地房屋租賃合同,經房主同意,可將戶口遷入租房戶的地址。
 
  嚴躍進向《國際金融報》記者指出,對于各大城市而言,“搶人”只是第一步,如何留住人才、利用人才激發城市的發展活力,才是更重要的問題。
 
  4
 
  長租“爆雷”不斷
 
  在房地產行業堅持調控的同時,國家為解決實際居住問題、完善“租購并舉”的長效機制,2017年-2018年間在長租領域出臺了不少利好政策。各類長租品牌如雨后春筍一般,搶灘并瓜分長租市場。
 
  然而在急速發展過程中,各類問題也開始凸顯,哄抬租金、搶占囤積房源、“套路貸”等亂象環生,長租公寓爆雷不斷。2019年8月,樂伽公寓宣布停止經營,關閉所有業務,員工大量離職。隨后,河南悅如公寓、南京君創公寓、杭州“中擇房產”等相繼因市場環境變化和經營不善等原因陷入資金困局。
 
  據不完全統計,2019年這一年,全國爆倉的品牌長租公寓就接近50家,創下歷史之最。2019年12月底,住建部發布政策,明確要求加強對采取“高進低出”、“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業監管。
 
  5
 
  融資環境惡劣
 
  事實上,除了長租公寓,房地產開發企業的融資環境亦不容樂觀。
 
  根據人民法院公告網數據,2019年破產的房地產企業數量達525家,創下歷史之最。也就是說,過去一年中,平均每天就有1.5家房企破產,且多數為三四線城市的中小房企,但也不乏一些知名度較高甚至躋身百強的知名房企。
 
  盡管相較于房企總量而言,破產數目占比不足1%,但在2019年這個融資受限的敏感年代,仍引發了地產圈的極大關注。特別是2019年6月,曾連續14年上榜中國房地產百強企業、連續10年名列浙江省住宅產業十大領軍企業,寧波銀億集團向法院申請破產重整,對所有房企敲響了警鐘。
 
  存在強制退市風險的銀億集團不得不變賣資產以緩解資金壓力,2019年11月,銀億股份公告稱,擬以6.9469億元向遼寧碧桂園轉讓沈陽銀億房地產開發有限公司剩余50%股權。
 
  業內普遍認為,房地產高周轉、高杠桿、高負債的商業模式已經走向終結,“高光時刻”難再出現。隨著各類融資渠道的收緊,房企生存壓力越來越大,中小企業整體抗風險的能力比較差。
 
  6
 
  多家上市公司股價閃崩
 
  行業洗牌的大背景下,上市房企首當其沖。繼五洲國際之后,2019年相繼又有多家上市公司上演股價閃崩戲碼。
 
  2019年1月17日,對小型港股內房股來說是一個“黑色星期四”。這一天,小型港股內房股上演了一輪閃崩,市值一日蒸發逾372億港元。其中,陽光100中國和佳源國際控股表現最為慘烈,分別以64.59%和80.62%的跌幅收盤,均收于歷史最低價。
 
  無獨有偶,福晟國際于2019年10月9日股價出現斷崖式下跌,跌幅達到34.21%。次日跌幅繼續擴大,一路暴跌62%,兩日合計下跌逾75%,市值蒸發逾30億港元。
 
  雖然三家上市公司均在第一時間發布聲明,表示公司財務狀況穩健,稱不知悉股價異動的具體原因,也有不少觀點認為是機構惡意做空導致,但后續證明這些公司均存在或大或小的問題。
 
  中原地產*分析師張大偉認為,從目前來看,中小型房企將是未來市場最大的風險。由于一些房企杠桿比例過高,在銷售放緩之下,很容易出現債務違約等問題。
 
  7
 
  電商賣房成流行
 
  2019年對于房企來說,還不止融資難這一道坎。這一年,“去化難”成了扎在所有房企眼中的一根刺。有人稱,2019年的開發商太難了,于是地產“渠道”火了,其中話題度最高的就是“雙十一電商賣房”。
 
  2019年“雙十一”,大批開發商在天貓、京東和蘇寧推出特價房購買頁面,賣房戰場從線下擴大到線上。其中,天貓主要是阿里拍賣的模式,“雙十一”期間推出上萬套特價房,類型涵蓋學區房、地鐵房、景區房;京東推出京東房產“雙十一”賣房活動,聯合超過200家開發商、投放超過6000套特惠房源,新房全款5折起,優惠額超3億元;蘇寧商則是與恒大合作,通過99元意向金的形式即可購買一口價的特價房。
 
  業內人士認為,房地產市場“金九銀十”不再火熱,地產商開始進行各式各樣的營銷,線上賣房這種此前被認為效率不高的營銷模式被各大房地產商青睞。從其促銷形式來看,電商賣房本質上仍是營銷手段,是房地產企業在銷售不利的大環境下的一場自救。
 
  8
 
  世茂成新任“并購王”
 
  除了上述行業性熱點事件,2019年,世茂一改往日謹慎前行的風格,頻頻展開密集并購,取代融創成為新一屆“并購王”寶座。
 
  據不完全統計,2019年世茂陸續收購了泰禾集團、粵泰股份、明發集團等多家房企的資產包,累計斥資近200億元。此外,2019年底頻頻傳出的世茂并購福晟一案亦于近日被曝正式簽約,世茂集團聯手東方資產收購福晟70%股權,交易涉及福晟集團地產板塊的87個項目,總量超過千億元,成為繼融創收購萬達文旅之后的又一個“世紀大并購”。
 
  世茂發布的2019全年的營運數據顯示,企業全年累計實現合約銷售金額2600.7億元,同比上漲48%,實現了重回行業前十的目標。此外,根據機構研究報告,世茂2019年前三季度,僅在土地投資上動用的資金就約有900億元,占全年土地并購預算90%。一位投行資深分析師向記者分析稱,在目前的融資環境下,房地產行業分化嚴重,未來將進一步加速洗牌。
 
  9
 
  新城控股慘遇“黑天鵝”
 
  相比于世茂的奮力擴張,新城控股卻因意外被迫“瘦身”。
 
  2019年7月,一場“黑天鵝”事件席卷了新城控股。當月4日,新城控股原董事長王振華被曝涉嫌猥褻女童被刑拘,新城控股也因此一度陷入風雨飄搖之中。
 
  當天,新城控股股價在最后一小時內閃崩,截至收盤大跌23.77%;其物業公司新城悅也在一小時內大跌23.72%,創下2017年以來最大單日跌幅。一個小時之內,新城系兩家港股上市公司的市值合計蒸發高達約165.38億港元。
 
  危機時刻,“少帥”王曉松甫一上任,即馬不停蹄地開始出售項目、回籠資金、穩定人心,試圖帶領新城控股走出陰霾。
 
  幸運的是,一番努力沒有白費。數據顯示,2019年新城控股累計銷售額約2708億元,順利完成全年銷售目標。此外,在資本市場上,12月16日,新城控股也成功發行了“黑天鵝”事件后的第一筆美元債。
 
  10
 
  戴志康折戟P2P
 
  相比新城而言,上海灘金融、地產雙料大佬,證大集團董事長戴志康則沒有那么幸運。
 
  2019年9月1日,戴志康被曝因涉嫌非法吸收公眾存款,主動向警方自首,引爆了整個財經朋友圈,也另不少地產大佬們扼腕嘆息。
 
  曾經,馬云還在戴志康旗下物業——杭州湖畔花園著手創立阿里巴巴;現在,阿里巴巴旗下的螞蟻金服已成為最大的金融平臺之一,而戴志康的證大金服卻因“無照經營”被關停。
 
  更具戲劇性的是,在戴志康跌落神壇之時,第一個急于與他“撇清關系”的便是他一手創立的證大地產(即“上海證大”):戴志康4年前已清出股份,與其無任何關系。
 
  根據警方公告,戴志康控制的“撈財寶”線上理財平臺和“證大財富”線下理財門店均未取得國家相關金融資質許可,涉嫌非法吸收公眾存款的具體情況及資產負債狀況。
 
  或許誰也未能料到,曾經的國內地產界大佬、投資界名人、喜馬拉雅FM投資人,如今竟也因涉嫌非法集資陷入P2P泥沼,以投案自首的方式結束了自己的傳奇商業生涯。

(責任編輯:韓婷婷)
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